Direito Imobiliário

Se o prazo de entrega, incluindo a cláusula de tolerância de 180 dias, já passou, a construtora está em mora e você pode ter direito a indenização, multa contratual, lucros cessantes e até a devolução dos juros de obra pagos indevidamente.

Quando posso cobrar a indenização?

• Quando o contrato já passou do prazo + 180 dias de tolerância;
• Quando a construtora continuar cobrando juros de obra após o prazo;
• Quando você precisar pagar aluguel ou deixar de receber locação por causa do atraso;
• Quando houver gastos extras com mudança, armazenamento de móveis ou financiamento.

O que devo fazer?

• Separe o contrato e todos os aditivos;
• Guarde comprovantes de pagamento, boletos de juros de obra e recibos de aluguel;
• Compare o prazo previsto com a entrega real;
• Procure um advogado para iniciar a cobrança.

Por que contar com um especialista?

• Define a tese certa para manter ou rescindir o contrato sem perder direitos;
• Calcula a indenização completa (lucros cessantes, multa e juros);
• Reúne as provas que aumentam as chances de acordo rápido;
• Usa as decisões mais recentes do STJ a seu favor.

Assinou um contrato e percebeu que não fazia sentido? Existem caminhos legais para desistir do negócio protegendo seus direitos e evitando prejuízos.

Quando posso desistir?

• Arrependimento em 7 dias, quando a contratação ocorreu fora do estabelecimento, devolução integral e imediata;
• Atraso de entrega superior a 180 dias além do prazo, devolução integral + multa;
• Distrato por iniciativa do comprador, a lei autoriza a retenção de parte dos valores pagos.

O que devo fazer?

• Separe o contrato e o quadro-resumo;
• Junte comprovantes de pagamento (boletos, corretagem, taxas);
• Defina a via correta: arrependimento, resolução por atraso ou distrato;
• Notifique a construtora no formato certo e negocie com apoio jurídico.

Por que contar com um especialista?

• Garante a devolução correta do seu dinheiro;
• Calcula a retenção devida (25%/50%) e os valores a receber;
• Negocia o melhor acordo e prepara a ação judicial, se necessário.

O distrato é o desfazimento formal do contrato de compra do imóvel. A Lei 13.786/2018 define como funcionam as devoluções, as retenções e as multas, e fazer isso da forma certa evita perder milhares de reais.

Como o escritório atua

• Calcula a retenção devida e o valor correto a ser restituído;
• Conduz a negociação do distrato e formaliza o acordo;
• Ingressa com ação judicial quando a construtora retém valores indevidos.

Encontrou trincas, infiltrações ou problemas estruturais no imóvel? Você tem direito a exigir o reparo ou a indenização e a responsabilizar a construtora, desde que aja antes do prazo prescricional.

Como o escritório atua

• Identifica os vícios e o prazo legal aplicável;
• Reúne provas técnicas (laudos, fotos, perícia);
• Exige reparo, abatimento do preço ou indenização da construtora.

Vai comprar ou vender? Reunir e validar os documentos antes do sinal evita atrasos, custos extras e riscos jurídicos. A propriedade só se transfere com o registro no cartório.

Documentos indispensáveis

• Do imóvel: matrícula atualizada e certidão de ônus, habite-se, IPTU e débitos municipais, quitação de condomínio, plantas/averbações;
• Das partes: RG/CPF, estado civil e certidão de casamento, comprovante de endereço, procurações e certidões forenses.

O que devo fazer?

• Confira se a matrícula bate com o imóvel e o contrato;
• Levante as certidões e a quitação de condomínio;
• Valide a autenticidade dos documentos e os poderes das partes;
• Revise o contrato antes de pagar o sinal e planeje ITBI, escritura e registro.

Por que contar com um especialista?

• Monta o checklist sob medida e detecta pendências que travam financiamento e registro;
• Identifica riscos (penhoras, indisponibilidades, vícios) antes do pagamento;
• Blinda o contrato e conduz o fluxo com bancos e cartórios até o registro.

Uma locação segura começa por um bom contrato (prazo, uso, reajuste, multas e benfeitorias), pela garantia adequada e por regras claras de vistoria e despejo.

Pontos para ficar de olho

• Garantias: caução, fiador ou seguro-fiança, a lei proíbe exigir mais de uma ao mesmo tempo;
• Reajuste: o contrato deve indicar o índice (IGP-M, IPCA etc.);
• Vistorias: exija laudo com fotos na entrada e na saída;
• Inadimplência/despejo: o locatário pode purgar a mora em até 15 dias após a citação, limitado a uma vez a cada 24 meses.

O que devo fazer?

• Exija a sua via do contrato e dos aditivos;
• Guarde os comprovantes de pagamento;
• Notifique o proprietário sobre danos e reparos;
• Negocie a inadimplência com apoio de um advogado.

Comprar em leilão pode ser ótimo negócio, desde que você analise corretamente o edital, a matrícula, os ônus e planeje o recebimento do imóvel.

O que preciso saber?

• Judicial × extrajudicial: mudam prazos, garantias e estratégia;
• Débitos: condomínio, IPTU e ônus podem sub-rogar-se no preço, confira o que o edital determina;
• Posse: na alienação fiduciária, a reintegração ocorre em 60 dias após a consolidação; no judicial, via imissão na posse.

O que devo fazer?

• Confira edital e matrícula (avaliação, preço mínimo, ônus);
• Calcule os custos reais (comissão, impostos, condomínio);
• Planeje a posse e organize a documentação;
• Registre a carta de arrematação para se tornar proprietário.

Regularizar é colocar tudo em ordem no Registro de Imóveis: matrícula, área, titularidade, construção e origem da posse. Imóvel regular vale mais, vende mais rápido e aceita financiamento.

Caminhos possíveis

• Erro de área/limites: retificação administrativa;
• Posse antiga sem título: usucapião extrajudicial (em cartório, com advogado);
• Loteamento informal: regularização fundiária (Reurb);
• Construção não averbada: averbação com os documentos da obra.

Por que contar com um especialista?

• Escolhe o caminho mais rápido e responde às exigências do cartório no prazo;
• Previne impugnações e destrava casos difíceis (Reurb, usucapião, áreas rurais).

A due diligence é a checagem completa do imóvel e do vendedor antes da compra. Não adquira nada antes de analisar os pontos que costumam causar problemas no futuro.

O que verificar

• Matrícula: proprietário, ônus e ações averbadas (penhora, hipoteca, indisponibilidade);
• Cadeia dominial: títulos anteriores, procurações e partilhas;
• Dívidas: condomínio, IPTU/ITR e execuções fiscais;
• Riscos ambientais e, em imóvel na planta, os documentos da incorporação.

Por que contar com um especialista?

• Lê a matrícula e identifica ônus escondidos antes da assinatura;
• Evita que você herde dívidas e entrega a compra pronta para registro.

As ações possessórias protegem quem tem a posse contra esbulho, turbação e ameaça, e em todas é possível obter liminar.

Qual ação usar?

• Manutenção de posse: quando há turbação (alguém atrapalha a posse);
• Reintegração de posse: quando há esbulho (a posse é perdida);
• Interdito proibitório: quando há ameaça concreta.

O que devo fazer?

• Junte provas da posse e do fato (fotos, contratos, testemunhas, datas);
• Aja dentro de ano e dia para usar o procedimento especial, mais célere;
• Não confunda possessória com despejo (na locação, o caminho é o despejo).

A ação reivindicatória é a via do proprietário para reaver o imóvel de quem o possui injustamente. Exige prova da propriedade, individualização do bem e da posse injusta do réu.

Possessória × reivindicatória

• A possessória discute quem tem a posse; a reivindicatória discute quem é o dono;
• Esteja preparado para a defesa que alega usucapião, a citação interrompe o prazo aquisitivo.

O que devo fazer?

• Reúna matrícula atualizada, títulos anteriores, planta e memorial;
• Prove a posse injusta do ocupante;
• Mapeie benfeitorias e o risco de retenção do imóvel.

Pagou o imóvel e o vendedor não passa a escritura? A adjudicação compulsória obriga a outorga e transforma o que você já pagou em propriedade registrada. Desde 2022, pode ser feita direto no cartório.

Judicial × extrajudicial

• Extrajudicial: pedido feito por advogado no Registro de Imóveis, com ata notarial, mais rápido;
• Judicial: ação contra o vendedor que se recusa, com mandado de adjudicação ao final;
• Pela Súmula 239 do STJ, não é preciso ter registrado o contrato para pedir a adjudicação.

O que devo fazer?

• Reúna a promessa de compra e venda, comprovantes de pagamento e a matrícula;
• Verifique direito de arrependimento e ônus na matrícula;
• Providencie a ata notarial para a via extrajudicial.

Na desapropriação, o Estado retira a propriedade particular para uma finalidade pública, mediante justa e prévia indenização. A defesa garante que esse valor seja realmente justo.

O que é a justa indenização?

• Reflete o valor de mercado apurado em perícia, mais danos emergentes e lucros cessantes;
• Deve ser corrigida monetariamente até o pagamento efetivo.

O que devo fazer?

• Reúna matrícula, fotos, plantas, avaliações e certidões;
• Confira urgência, depósito e a área declarada no pedido;
• Tenha assistente técnico, impugne o laudo e requeira os juros compensatórios e moratórios.

Irregularidades no inventário podem impedir a venda, a partilha e a transferência do imóvel. Um inventário bem feito transforma imóveis herdados em patrimônio regular, vendável e financiável.

O que preciso saber?

• Judicial (quando há litígio) ou extrajudicial (consenso, em cartório, com advogado);
• É possível inventariar imóvel irregular, depois regulariza-se para transferir;
• O cônjuge sobrevivente pode ter direito real de habitação (art. 1.831 do Código Civil).

O que devo fazer?

• Reúna certidão de óbito, documentos pessoais e matrículas atualizadas;
• Escolha a via (consenso → extrajudicial; litígio → judicial);
• Calcule o ITCMD e fique atento a prazos e multas.